一般・専任・専属専任媒介契約の違い｜売却前に比較する確認項目

1. 媒介契約は、売却活動を不動産会社へ依頼する契約

媒介契約は、売主が不動産会社へ買主の探索や契約成立に向けた業務を依頼するときの契約です。売買の媒介には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。違いは「何社へ頼めるか」だけではなく、売主が見つけた相手との取引、指定流通機構レインズへの登録、活動報告の頻度にも表れます。

契約の種類だけで担当者の力量や成約価格が決まるわけではありません。まず売却希望時期、連絡へ使える時間、自分で買主候補を探す可能性、必要な報告内容を整理します。そのうえで各社から同じ条件の販売計画と契約書案を受け取り、査定額の高さではなく実施業務を比べましょう。

2. 一般媒介は複数社へ依頼できる分、売主側の管理が増える

一般媒介では複数の不動産会社へ重ねて依頼でき、売主自身が見つけた相手との取引も可能です。複数の販売窓口を持てる一方、価格、広告文、写真、内覧予定、申込みの有無を売主が横断して管理しなければ、情報の不一致や二重対応が起こりやすくなります。依頼先を明示する型と、明示しない旨を特約にする型があるため、通知義務も確認します。

一般媒介には、専任系と同じ法定のレインズ登録義務や定期報告義務はありません。ただし、契約で登録や報告を取り決めることは可能です。標準媒介契約約款では有効期間を3か月以内とする形が示されています。登録するか、何営業日以内か、問い合わせ件数をいつ報告するかを契約書へ具体的に残します。

• 依頼する会社名を互いに明示するか
• レインズへ登録するか、登録証明書を受け取るか
• 広告内容・内覧・申込みを誰が一本化するか
• 報告頻度と、契約終了時の広告停止方法

3. 専任媒介は1社へ依頼し、自己発見取引は可能

専任媒介では、媒介を重ねて依頼できる不動産会社は1社です。標準的な契約では、売主が自ら見つけた相手と売買する自己発見取引は可能です。窓口を一つにできる反面、販売活動や連絡体制がその会社へ集中するため、担当者の休日時対応、広告媒体、他社からの問い合わせへの対応方針を契約前に確認します。

東日本レインズの現行案内では、媒介契約締結日の翌日から7日以内に登録する義務があり、不動産会社の休業日とレインズ休止日は数えません。業務処理状況は2週間に1回以上、文書または電子メールで報告する義務があります。有効期間は3か月以内で、更新は満了時に売主から文書等で申し出る形です。地域を管轄する指定流通機構や契約時点の最新説明も確認してください。

4. 専属専任媒介は1社へ依頼し、自己発見取引も制限される

専属専任媒介も依頼先は1社ですが、売主が自ら見つけた相手と直接契約することはできない契約です。知人や親族が購入する可能性がある、隣地所有者へ声をかけているといった場合は、この制限が支障にならないか先に考えます。連絡先を一本化し、比較的短い間隔で活動報告を受けたい売主には検討材料となりますが、成約を保証する制度ではありません。

東日本レインズの現行案内では、契約締結日の翌日から5日以内にレインズへ登録し、1週間に1回以上、文書または電子メールで業務を報告する義務があります。休業日等の数え方や有効期間3か月以内、更新手続も契約書で確認します。専任より報告回数が多いことだけでなく、報告に何を載せるかが重要です。

• 広告を出した媒体、公開日、反響件数
• 内覧数、検討者の反応、見送り理由
• 他の不動産会社からの照会と対応状況
• 価格や掲載内容を見直す提案と根拠

5. レインズ登録証明書と売主専用画面で内容を照合する

専任・専属専任でレインズへ登録されると、不動産会社から登録証明書が交付されます。受け取ったら売出価格、所在地、面積などが媒介契約や販売資料と合っているか確認します。登録証明書に記載された案内から売主専用画面へ入り、登録内容と取引状況を自分でも確認できます。パスワードなどは第三者へ共有しないでください。

取引状況には「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」などが表示されます。実際の状況と違う、他社からの内覧希望が伝わっていないと感じた場合は、日時と内容を記録して担当会社へ説明を求めます。一般媒介で登録を約束した場合も、登録証明書の受領方法と確認手順を契約時に決めます。

6. 有効期間・更新・途中解除は署名前に読む

専任・専属専任の有効期間は3か月を超えられず、更新は期間満了時に売主から文書等で申し出る手続です。一般媒介は法律上の同じ期間制限ではないものの、標準約款では3か月以内とされています。「自動更新」「解約は何日前まで」といった表現があれば、標準約款との関係と実際の手順を質問し、口頭説明ではなく契約書へ反映してもらいます。

途中解除では、相手の契約上の義務違反がある場合、売主都合で中止する場合、別の会社へ替える場合で扱いが異なります。契約違反時の違約金、既に実施した広告等の費用償還、特別に依頼した広告費の負担を確認します。解約を考えたら、感情的な電話だけで済ませず、理由、改善を求めた履歴、終了希望日を書面で残し、個別の法的判断が必要なら専門家へ相談してください。

• 契約開始日、満了日、更新の申出方法
• 双方の義務違反を理由とする解除手順
• 売主都合の中止・他社成約時の違約金や費用償還
• 広告データ、鍵、預けた書類の返却と掲載停止

7. 3種類を販売計画と管理負担で最終比較する

最終比較では、一般・専任・専属専任を列に置き、依頼社数、自己発見取引、レインズ、報告、有効期間だけでなく、担当者、広告、内覧、価格見直し、休日時対応を行にします。一般媒介なら売主側の一元管理方法、専任系なら1社へ任せるリスクを補う報告と確認方法を書きます。どれか一つを万人向けの正解とせず、自分が実行できる運用で選びます。

契約前には査定根拠と販売計画を同じ条件で複数社から聞き、契約書案を持ち帰ります。理解できない特約や費用が残るなら署名を急ぎません。成約価格や売却期間は契約種類だけでは保証されないため、契約後も報告を記録し、当初計画との差を定期的に見直しましょう。

• 連絡と内覧調整へ自分が使える時間
• 希望する報告頻度・項目と確認手段
• 自己発見取引や複数社依頼の可能性
• 満了・更新時に活動を評価する基準